Покупка квартиры — один из самых ответственных шагов в жизни. К 2025 году рынок недвижимости стал ещё сложнее: цифровые сделки, электронные аукционы и автоматизация процессов создали новые возможности, но и увеличили риски. Мошенничество с документами, скрытые обременения, проблемы с коммунальными долгами — даже одна ошибка может привести к потере денег или многолетним судам.
Согласно данным Росреестра, в 2024 году 12% сделок с недвижимостью были оспорены из-за юридических недочётов. Чтобы не попасть в эту статистику, покупателю нужен системный подход. В этой статье — пошаговый чек-лист, актуальный для 2025 года, и советы экспертов.
Правоустанавливающие документы: основа безопасности
Правоустанавливающие документы подтверждают, что продавец законно владеет квартирой. Без них сделка невозможна, но даже их наличие не гарантирует безопасность.
Что проверить:
- Договор основания: Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследственное свидетельство или решение суда. Убедитесь, что документ зарегистрирован в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). С 2023 года все записи вносятся в блокчейн-систему Росреестра, что снижает риск подделок.
- Переход прав: Если квартира меняла владельцев несколько раз, запросите цепочку сделок. Например, если продавец получил её по наследству, должно быть нотариально заверенное свидетельство.
- Совпадение данных: ФИО продавца в паспорте и документах должны совпадать. Ошибка в одной букве — повод насторожиться.
Советы 2025 года:
Используйте сервис «Цифровой двойник Росреестра». Он позволяет отследить историю объекта через QR-код, который генерируется для каждой квартиры.
Проверьте, не участвует ли квартира в программе реновации. С 2024 года данные об этом автоматически вносятся в ЕГРН.
Пример из практики: В 2024 году москвич купил квартиру, но не проверил договор основания. Оказалось, продавец получил её по фиктивному судебному решению. Сделку отменили, но вернуть деньги удалось только через 2 года.
Что делать, если документов нет? Откажитесь от покупки. С 2025 года даже вторичное жильё нельзя продать без электронной выписки из ЕГРН.
Обременения и ограничения: как не купить проблему
Обременение — это право третьих лиц на квартиру. Например, ипотека, арест, долги ЖКХ или сервитут. Даже если продавец честен, незнание обременений сделает вас должником.
Как проверить:
- Ипотека: Запросите справку из банка о погашении кредита. С 2024 года банки обязаны вносить данные об ипотеке в блокчейн-реестр в течение 24 часов.
- Арест: Проверьте квартиру на сайте ФССП (Федеральной службы судебных приставов). Арест может быть наложен из-за долгов продавца.
- Аренда: Если квартира сдаётся, арендатор может сохранить право проживания даже после продажи. Требуйте расторжения договора аренды до сделки.
Технологии 2025:
Сервис «Домовой.РФ» автоматически уведомляет о новых обременениях через мобильное приложение.
NFT-документы: Некоторые агентства используют токены для подтверждения чистоты сделки.
Случай из практики: Семья купила квартиру в Сочи, не зная, что она заложена за кредит бизнеса продавца. Банк потребовал погасить 5 млн рублей. Суд встал на сторону банка, так как обременение было в реестре.
Важно: Даже если обременение снято, проверьте актуальную выписку из ЕГРН в день подписания договора.
Статус дома: новостройка, вторичка, аварийное жильё
Юридический статус дома влияет на риски:
- Новостройки: Убедитесь, что дом принят госкомиссией и застройщик не банкрот. С 2024 года все проекты вносятся в реестр Минстроя, где можно проверить ход строительства в реальном времени.
- Вторичка: Проверьте, не является ли дом аварийным. Сайт «Реформа ЖКХ» содержит данные о включении домов в программу реновации.
- Самострой: Если дом построен без разрешения, его могут снести. Используйте сервис «Легализация.РФ» для проверки.
Кейс: Покупательница приобрела квартиру в доме, который через месяц признали аварийным. Суд отказал в компенсации, так как статус уже был в реестре на момент сделки.
Совет: Для новостроек требуйте договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в ЕГРН. Альтернатива — проектное финансирование через эскроу-счета.
Чек-лист 2025:
- Выписка из ЕГРН с QR-кодом.
- Отсутствие обременений в блокчейн-реестре.
- Подтверждение оплаты коммунальных услуг.
- Проверка статуса дома через приложение «Домовой.РФ».
- Договор купли-продажи с электронной подписью.
Заключение
К 2025 году проверка квартиры стала технологичнее, но принципы остались прежними: внимательность и знание законов. Используйте госсервисы, консультируйтесь с юристами и не экономьте на безопасности. Ваша квартира должна стать инвестицией в будущее, а не головной болью.
